So findet ihr die passende Gewerbeimmobilie – und darauf müsst ihr achten

Punkt 1: Der Standort

Wo ihr euer Unternehmen ansiedelt, spielt durchaus eine wichtige Rolle. Das gilt für so ziemlich jede Branche.

Für Unternehmen im Handel ist ein möglichst hoher Kundenverkehr (besonders von Menschen, die der Hauptzielgruppe angehören) direkt vor dem Geschäft fast schon überlebenswichtig. Wenn weit und breit niemand Hungriges vorbeikommt, hat die tollste Snackbar nur sehr mäßige Aussichten auf Erfolg. Das versteht sich irgendwie noch von selbst.

Bei der Suche nach ganz konkreten Gewerbeimmobilien mit hinterlegten Kennzahlen zu Besucherströmen, typischer Zielgruppe usw. könnt ihr euch auch direkt an Unternehmen des Real Estate Managements wenden – sie können euch unter Umständen direkt passende Geschäfte vorschlagen.

Konkurrenzsituation beachten

Auch die Konkurrenzsituation am Standort mit direkten Konkurrenten (der nächste Döner) und indirekten Konkurrenten (die Burger-Bude nur zwei Häuser weiter) sollte man immer ein wenig im Auge behalten. Überragend wichtig ist aber vor allem der tatsächliche Kundenverkehr von Menschen der eigenen, angepeilten Zielgruppe. Das alles scheint noch ziemlich selbsterklärend – besonders für Handelsunternehmen oder Dienstleister mit direktem Kundenservice vor Ort.

Auch für Unternehmen anderer Art ist die Wahl eines geeigneten Standorts nicht unerheblich, selbst wenn sie keinen oder nur sehr wenig direkten Kundenkontakt vor Ort mit Laufkundschaft haben. Es geht dabei um:

• Arbeitskräfteverfügbarkeit
• Ressourcenverfügbarkeit
• Flächenverfügbarkeit

Wie man eine Konkurrenzanalyse richtig durchführt, haben wir euch hier zusammengestellt: Markt- und Konkurrenzanalyse für den Businessplan | mit Checkliste.

Verfügbarkeit von Arbeitskräften

Wer immer noch glaubt, gut qualifizierte Arbeitskräfte mit geringen Gehaltsansprüchen würde man in Deutschland an jedem beliebigen Ort finden, der hat in den letzten Jahren irgendwie etwas verpasst. Wer mehr als nur ein oder zwei Büromitarbeiter benötigt, wird sich in vielen Fällen tunlichst damit auseinandersetzen müssen, welches Arbeitskräftepotenzial an welchem Standort überhaupt verfügbar ist.

Lieferkosten durch Erreichbarkeit senken

Auch mit der Lieferantensituation ist das so eine Sache: Theoretisch kann natürlich alles an jeden Standort in Deutschland geliefert und dort abgeladen werden – praktisch ist das nicht an jedem Standort ganz einfach. Je besser der Standort verkehrstechnisch erschlossen ist, desto schneller und problemloser bekommt man seine Zulieferungen. Auch umgekehrt kann man seinen Versand an einem verkehrstechnisch günstigen Standort oft deutlich beschleunigen, was durchaus einen wichtigen Wettbewerbsvorteil darstellt. Nicht von ungefähr sind Gewerbeflächen in unmittelbarer Nähe einer Autobahnauffahrt fast immer deutlich teurer und viel stärker nachgefragt als Gewerbeimmobilien irgendwo am Rand des platten Dorfs.

Gibt es überhaupt verfügbare Flächen

Die Flächenverfügbarkeit ist ebenso trickreich: Möglicherweise findet man eine Gewerbeimmobilie, bei der der Schnitt der Räume und die Größe sehr gut passen – für die aktuell geplante Tätigkeit. Ihr solltet aber immer einen zweiten Blick darauf werfen, ob die so genau passende Immobilie auch Möglichkeiten bietet, sie im Bedarfsfall zu erweitern – etwa wenn mehr Lagerfläche benötigt wird oder ein zusätzlicher Shop für direkte Kundenbetreuung dazu kommen soll. Wer sich für eine gerade so passende Baulücke entscheidet, hat hier oft schlechte Karten – und zusätzliche Lagerflächen oder Kundenbetreuungsflächen, zu denen hin man den Transport organisieren muss, sind sicher auf lange Sicht nicht optimal.

Je nachdem, welches Geschäft in welcher Größe ihr betreibt, werdet ihr diese drei Faktoren im konkreten Fall unterschiedlich stark gewichten – ganz vernachlässigen könnt ihr in den allermeisten Fällen aber keinen von ihnen.

Punkt 2: Die Kosten

Wenn ihr mehrere Gewerbeobjekte findet, bei denen die grundlegenden Voraussetzungen aus Punkt 1 stimmen, habt ihr die Möglichkeit, euch zu entscheiden. In diesem Fall spielen natürlich die Kosten eine Rolle bei der Auswahl – oft aber auch die geringfügig höhere Umsatzerwartung am einen oder anderen Standort oder ganz einfach euer „Bauchgefühl“.

Als Grundlage für die Auswahl solltet ihr noch mal einen Blick in eure Finanzplanung werfen:

• welche Fixkosten könnt ihr euch maximal leisten,
• mit welchen Fixkosten für Miete und Nebenkosten seid ihr auf der sicheren Seite?

Seid bei eurer Einschätzung durchaus kritisch und geht nicht nur vom Best Case aus: Konkret Angst vor einem neuen Lockdown mit Geschäftsschließungen hat heute wohl niemand mehr so richtig (obwohl man das Thema nicht ganz außer Acht lassen sollte), aber dass alles einmal eine ganze Weile nicht so läuft wie geplant, sollte man durchaus noch mit einkalkulieren.

Besonders bei Unternehmen mit viel Laufkundschaft sollte man auch in naher Zukunft geplante Baustellen oder Sperrungen in der näheren Umgebung bei größeren geplanten Umgestaltungen immer bedenken – ganz besonders in Innenstadt-Bereichen. So etwas kostet oft viel Umsatz, im Extremfall reduziert sich der Kundenverkehr über mehrere Monate auf nahezu Null.

Kaufen oder Pachten/Mieten?

Die Frage lässt sich immer nur im konkreten Einzelfall beantworten – das hängt von eurem Geschäft, euren langfristigen Plänen, euren finanziellen Kapazitäten und natürlich nicht zuletzt auch von der infrage kommenden Immobilie selbst ab.

Grundsätzlich solltet ihr aber daran denken, dass Immobilien in Eigentum einen nicht unerheblichen Wert darstellen und sehr viel Raum zur Umgestaltung nach den eigenen Vorstellungen bieten. Zudem seid ihr nicht mehr vom Wohlwollen eines Vermieters abhängig und mit regelmäßig anfallenden Pachtzahlungen belastet, die ihr laufend stemmen müsst. Das alles ist am Ende doch schon einiges wert.

Sowohl Miet- als auch Kaufverträge solltet ihr grundsätzlich immer gründlich prüfen – am besten sucht ihr euch dafür erfahrene rechtliche Beratung, die euch auch vor wichtigen Stolpersteinen bewahren kann (z. B. eine nicht vorhandene Klausel bezüglich Konkurrenzschutz, Regelung zur Instandsetzung und Renovierung). Ihr solltet auf jeden Fall wissen: Anders als bei Mietwohnungen können in Gewerbemietverträgen sehr viel mehr unter den Parteien geregelt werden. Das heißt Pächter von Läden können von ihren Vermietern durchaus dazu verpflichtet werden, regelmäßig zu renovieren oder Instandsetzungen auf eigene Kosten durchzuführen.

Punkt 3: Die Immobilie selbst

Im Grunde läuft eure Suche und die Beurteilung der Immobilie als solche auf drei Punkte hinaus:

• die Größe
• die Raumaufteilung
• die Ausstattung (bzw. die Möglichkeiten für eine zusätzliche Ausstattung)

Die Größe der Gewerbeimmobilie

Eine ausreichende Größe der Büros bzw. Arbeitsräume und der Lagerflächen ist natürlich grundlegende Voraussetzung. Dafür solltet ihr den Platzbedarf kennen. Macht euch zuvor also Gedanken, wie die Arbeitsabläufe aussehen sollen, wie viele Mitarbeiter wo arbeiten und was ihr alles unterbringen möchtet.

Denk auch über Home Office nach – und wie das euren Platzbedarf verändern könnte. Für viele Mitarbeiter ist das heute ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Arbeitgebers, idealerweise schafft ihr also Strukturen, die einen flexiblen Wechsel zwischen Inhouse-Work und Home Office problemlos ermöglichen.

Nichts ist schlimmer, als bei der fertig ausgestatteten Gewerbeimmobilie nach zwei Monaten festzustellen, dass man vielleicht doch noch einen weiteren Meetingraum brauchen könnte. Achtet also darauf, dass bei etwas Wachstum noch Erweiterungsmöglichkeiten bestehen oder zumindest Reserveflächen vorhanden sind, die man bei Bedarf mit wenig Aufwand „umnutzen“ kann.

Die Raumaufteilung in der Gewerbeimmobilie

Daraus ergibt sich auch direkt der nächste Punkt: die Raumaufteilung. Für bestimmte Dinge braucht es auch geeignete Räume in der passenden Lage und mit der geeigneten Ausstattung (für einen Serverraum, für ein Großraum-Büro, für einen Meetingraum, für Toiletten und Waschräume, und so weiter).

Die vorhandene Raumaufteilung einer Immobilie lässt sich nicht so ohne Weiteres ändern, besonders nicht bei gemieteten oder gepachteten Immobilien. Auch bei gekauften Immobilien setzen tragende Wände und die schieren Kosten den Möglichkeiten einer umfassenden Umgestaltung oft Grenzen.

Die gegebene Raumaufteilung sollte also weitgehend dem entsprechen, was ihr euch grundlegend vorgestellt habt. Es ist nicht immer ratsam, den gesamten Geschäftsbetrieb zwangsweise an die Möglichkeiten der Immobilie anzupassen, die ihr vorfindet. Sucht lieber eine Immobilie nach euren Vorstellungen anstatt die Vorstellungen an die Immobilie anzupassen – auch wenn das im Einzelfall etwas höhere Kosten oder eine geringfügig längere Suche bedeutet. Es lohnt sich meist.

Die Ausstattung der Gewerbeimmobilie

Seht euch genau an, wie die Immobilie ausgestattet ist und ob sich damit eure Pläne auch einfach verwirklichen lassen. Für eine Teeküche braucht ihr in einem Raum geeigneter Größe zumindest einen Wasseranschluss, und das ohne, dass ihr erst aufwendig einen herstellen lassen müsst. Für eine kleine Kantine braucht ihr noch deutlich mehr Anschlüsse.

• Wie sieht es mit den Stromanschlüssen und der Verkabelung aus?
• Liegen die Fensterflächen so, dass ihr komfortable Arbeitsräume mit natürlichem Licht gestalten könnt?
• Bekommt ihr das, was ihr in einem Raum unterbringen willst, auch gut unter oder müsst ihr Kompromisse eingehen?

Gerade in diesem Punkt gibt es zahlreiche Faktoren zu bedenken. Oft hilft nur, sich mit den Plänen der Immobilie hinzusetzen und alles ganz konkret zu planen – nur so stellt man oft fest, wo etwas Grundlegendes fehlt oder wo ein kleines Detail die geplante Nutzung unmöglich macht. Auch dieser Aufwand lohnt sich aber meist im Vorfeld.

Gründervorhaben mit besonderen Immobilienansprüchen

Nicht jede Gründung benötigt die bestmögliche Immobilie, diese Gründungen aber schon und wir haben euch die Gründerschritte (und auch die Immobiliensuche) hier detailiert aufgeschlüsselt:

• Ein Modegeschäft eröffnen: Selbstständig machen als Modehändler
• Pension eröffnen: Selbstständig machen mit Pension, AirBnB, Ferienhaus und Ferienwohnung
• Selbstständig machen mit einem Fahrrad-Laden: Mobile Startup gründen
• Restaurant eröffnen, so geht´s: Location, Businessplan und Finanzierung